初心者向け 住宅ローン金利の選び方ガイド【変動・固定どっち？】2025年のポイント解説

住宅ローンを組む際に、多くの方が悩むのが「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶかです。金利タイプを選ぶ際は、何を重視すれば良いのでしょうか。

本記事では、変動金利と固定金利の仕組みやメリット・デメリット、自分に適した金利タイプを選ぶポイントなどを解説します。これから住宅ローンを借りる予定の方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅購入をする際の大きな決断の一つとなるのが、変動金利と固定金利のどちらを選ぶかではないでしょうか。特に建築期間が長く、借入額も大きくなりがちな注文住宅を購入する際は、金利タイプ選びが重要です。

変動金利と固定金利の仕組みを理解しないまま金利タイプを選んでしまうと、想定よりも返済額が増えたり、今後金利が下がったときに損をした気持ちになったりしてしまうかもしれません。

本記事では、変動金利と固定金利の基本から選び方まで、分かりやすく解説します。

まずは変動金利の仕組みやメリット・デメリットから見ていきましょう。

変動金利とは、住宅ローンの契約期間中に金利が変わる可能性がある金利タイプです。

変動金利の場合、一般的に半年ごとに金利が見直されます。見直しの際に基準となるのは、金融市場の動向に連動した「市場金利」です。市場金利とは、金融機関が資金を貸し借りする際に使われる金利を指します。金利変動は、市場金利の中でも、主に金融機関が優良企業に1年未満の短期で貸し出す際の「短期プライムレート」に連動します。

変動金利型ローンには「5年ルール」と呼ばれる仕組みがあり、金利が上昇しても月々の返済額は原則として5年間は変わりません。ただし、これが適用されない金融機関もあります。

さらに、金利が大きく上昇した場合でも、月々の返済額の増加が最大125％までに抑えられる「125％ルール」もあります。例えば、月々の返済が10万円だった場合、金利が上がっても返済額は最大で12.5万円です。

変動金利のメリットは、低金利の恩恵を受けやすいことです。

元々変動金利は、一般的に固定金利と比べて借り入れ当初の金利が低く設定されます。そのため、ローンを組んだ当初の月々の返済額を抑えることが可能です。さらに、低金利の状況が続けば、返済総額も抑えられる可能性があります。

変動金利のデメリットは、金利上昇リスクと返済額変動の可能性があることです。

借り入れ時の金利が低くても、将来市場金利が上昇すれば、月々の返済額や総返済額が増える恐れがあります。

前述した通り、金利が大幅に上がっても、5年ルールや125％ルールにより、月々の返済額が大幅に上昇することはありません。しかし、金利が急激に上昇すると、本来払うべき利息を支払えず、「未払利息」が発生する可能性があります。未払利息は借金として残るため、返済負担が大きくなってしまうでしょう。

また、金利がどのように動くかは誰にも予想できないため、返済計画が立てにくいことも、変動金利のデメリットです。

次に固定金利の仕組みやメリット・デメリットを見ていきましょう。

固定金利とは、借り入れたときに決まった金利が継続される金利タイプです。

固定金利は「全期間固定型」と「期間選択型」があります。「全期間固定型」は、借り入れから完済まで金利が変わることはありません。

一方、「期間選択型」は、一定期間中（10年、20年など）は借り入れ時に定められた金利が固定されますが、一定期間が終了すると再び金利タイプを選び直す必要があります。期間選択型で期間終了後に変動金利を選んだ場合、「5年ルール」「125％ルール」は適用外です。また、再度期間選択型を選んだ場合、手数料が発生するケースもあります。

固定金利のメリットは、返済計画の立てやすさと安心感です。

全期間固定型の場合、借り入れ時に総返済額が確定するため、完済までの返済計画を立てられます。期間選択型の場合、期間終了後は返済計画が崩れる恐れはありますが、期間中の返済計画は立てやすいです。例えば、お子さんが独立するまでの期間を設定すれば、その期間は返済額が変わる心配がありません。

市場金利が大幅に上昇しても影響を受けないため、安心感も大きいでしょう。

固定金利のデメリットは、金利が下がっても恩恵を受けられないことと、金利が高めに設定されることです。

将来、金利が大幅に下がっても、固定金利の場合、返済額は変動しません。その結果、変動金利よりも総返済額が多くなってしまいます。また、変動金利と比べると、金利が高く設定されるのが一般的です。

期間固定型の場合、期間終了後に変動金利にすれば、金利が下がった際に恩恵を受けられます。しかし前述した通り、「5年ルール」「125％ルール」は適用外のため、大幅に金利が上昇すれば、返済額が急激に増えるかもしれません。加えて、設定期間が長くなれば、連動して金利が高くなることが多いです。

変動金利と固定金利のどちらを選べば、将来後悔するリスクを軽減できるのでしょうか。金利タイプ選びのポイントと、各タイプが適している方の特徴を解説します。

金利タイプ選びで重要なのは、自分が何を重視するかを明確にすることです。以下の重視するポイントによって、適した金利タイプが異なります。

• 金利の低さ
• 返済額の安定性
• 金利上昇リスクへの許容度
• 家計の余裕
• 将来の収入・支出の見込み
• 完済までの期間の長さ

適した金利タイプはさまざまな要素に影響されるため、何を重視するかを考えた上で、複数パターンのシミュレーションを行い、比較してみるのがおすすめです。

以下の特徴に当てはまる方は、変動金利が向いている可能性があります。

• 家計に余裕があり、多少返済額が大きくなっても気にならない人
• 将来収入が増える見込みがあり、大きな支出の予定がない人
• 完済までの期間が短い人
• 当面金利が上昇しない、もしくは下がると考えている人

以下の特徴に当てはまる方は、固定金利が向いているかもしれません。

• 返済額が将来的に変わらない安心感を重視する人
• 子どもの教育費など、将来の支出が増える可能性が高い人
• 金利上昇リスクへの許容度が低い人
• 家計にあまり余裕がない人
• 完済までの期間が長い人

金利タイプを選ぶ際には、家計の状況や将来のライフプランを踏まえ、個々の事情に応じて適切な選択をすることが重要です。ただし、金利の判断は専門的な要素も多く、自分だけで決めるのが難しい場合もあります。最終的な決定に当たっては、専門家に相談するのがおすすめです。

銀行などの金融機関の多くには、住宅ローン向けの相談窓口を設置しています。その銀行が提供する住宅ローンの種類に加え、具体的な金利・返済額なども提示してくれるのが特徴です。ただし、扱いのない住宅ローンとの比較はできず、個々の状況を踏まえたアドバイスは受けられないでしょう。

ファイナンシャルプランナーは、住宅ローンだけでなく、将来かかる教育費や老後資金、保険など、お金に関する相談を、個々の状況を踏まえて総合的にアドバイスしてくれます。金融機関や不動産会社などに所属しているファイナンシャルプランナーであれば、無料で相談が可能です。

中立の立場で複数のローンを比較したいなら、どこにも属していないファイナンシャルプランナーへの相談を検討すると良いでしょう。ただし、独立系ファイナンシャルプランナーへの相談は有料となります。

家づくり全体の流れや住宅購入に関する情報を把握している建築会社の中には、住宅ローンの相談に対応している会社も少なくありません。

建設会社に相談するメリットは、家づくりとローン相談を連携して進められることです。土地・建物に関する情報を正確に把握しているため、より精度の高いシミュレーションをしてもらえるでしょう。提携している金融機関の紹介を受けられ、優遇金利が適用されたローンを紹介してもらえることもあります。また、ローン手続きのサポートを受けられることもメリットです。

埼玉・千葉・東京で注文住宅の設計・建築を行っている北辰工務店では、専門知識を持ったスタッフが在籍しています。住宅ローンシミュレーターの活用により、実際の借り入れに近いシミュレーションを行うことが可能です。

北辰工務店でご紹介しているポラスの提携住宅ローンは、20以上の提携銀行のローン商品から選ぶことができ、金利優遇を受けられます。

変動金利は低金利の恩恵を受けやすい反面、金利上昇リスクがあり、返済額が大きくなる恐れがあることがデメリットです。一方、固定金利は返済計画が立てやすいですが、金利が下がっても恩恵を受けることができません。一概にどちらが良いとはいえないため、金利タイプを選ぶ際は、専門家に相談しながら、ご自身の状況やライフプランに応じた選択をすることが重要です。

北辰工務店では、年間約4,000件のローンを取り扱っています。住宅ローンに精通したスタッフが、お客さまの状況に応じてサポートするため、住宅ローンにお悩みの方はお気軽にご相談ください。